Khắc phục tình trạng thiếu bãi đỗ xe tại chung cư, khu đô thị, TTTM

Cập nhật: 21/09/2020 09:16 - Lượt xem: 163

Khắc phục tình trạng thiếu bãi đỗ xe tại chung cư, khu đô thị, TTTM

Như chúng ta đã biết, hiên tại số lượng xe ô tô ngày càng tăng cao, đặc biệt các khu trung tâm của các thành phố lớn, như: Tp Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Tp Đà Nẵng, Tp Hải Phòng … Việc thiếu chỗ đỗ xe đã trở thành vấn nạn của xã hội, mất an toàn giao thông và ảnh hưởng rất nhiều đến việc phát triển kinh tế của Việt Nam.

Đối với một dự án bất động sản như trung tâm thương mại hay tòa nhà văn phòng, thiếu chỗ đỗ dẫn đến việc khó thu hút doanh nghiệp đến thuê và khai thác, mặc dù vị trí rất đắc địa. Vì không có chỗ đỗ xe thì khách hàng, người tiêu dùng cũng không mặn mà đến giao dịch, làm việc, mua sắm, vui chơi … tại đây.
Đối với dự án tòa nhà chung cư, việc thiếu chỗ đỗ sẽ không thể thu hút được cư dân đến mua căn hộ. Xã hội phát triển, kinh tế được cải thiện, mua một chiếc ô tô đã không còn quá khó khăn, nên mỗi một gia đình đều đã, đang và sẽ có nhu cầu đỗ xe ô tô.

(Biểu tình do cư dân không có đủ chỗ đỗ xe)
Ngoài sức ép của nhu cầu đỗ xe của khách hàng,chủ đầu tư còn phải chịu sức ép của cơ quan ban ngành về việc đảm bảo số chỗ đỗ xe đạt quy định của nhà nước.
Như theo “QUY CHUẨN KỸ THUẬT QUỐC GIA VỀ NHÀ CHUNG CƯ” số QCVN 04:2019/BXD được ban hành theo thông tư số 21/2019/TT-BXD có quy định rõ: Chỗ để xe (bao gồm xe ô tô, xe máy (kể cả xe máy điện), xe đạp). Cụ thể,
► Đối với chỗ để xe của nhà chung cư, phần căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp phải tính toán đảm bảo các yêu cầu sau:
a)Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt; phải bố trí khu vực để ô tô riêng với xe máy, xe đạp.
b) Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) tối thiểu là 25 m2 cho 4 căn hộ chung cư, nhưng không nhỏ hơn 20 m2 cho 100 m2 diện tích sử dụng căn hộ chung cư, trong đó đảm bảo tối thiểu 6 m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư.
c) Nhà ở xã hội, tái định cư và nhà ở thu nhập thấp: diện tích chỗ để xe được phép lấy bằng 60 % định mức quy định tại khoản b) của điều này đồng thời đảm bảo tối thiểu 6 m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư.
d) Chỗ để xe sử dụng gara cơ khí hoặc tự động (gọi chung là gara cơ khí) thì cứ 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ chung cư phải có tối thiểu 12 m2 diện tích chỗ để xe trong gara (đối với gara cơ khí nhiều tầng thì diện tích chỗ để xe được nhân với số tầng của gara cơ khí). Đường giao thông dẫn vào gara cơ khi phù hợp với công nghệ của gara cơ khi và phải đảm bảo tuân thủ các quy định hiện hành.

► ​Đối với diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) của phần căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú trong nhà chung cư hỗn hợp phải tính toán đảm bảo tối thiểu 20 m2 cho 160 m2 diện tích sử dụng căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú; Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.​
► Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có chỗ để xe của người khuyết tật. Vị trí và số lượng tính toán chỗ đỗ xe của người khuyết tật tuân thủ QCVN 10:2014/BXD.
Chúng ta có thể thấy, việc gia tăng vị trí đỗ xe đã là nhiệm vụ bắt buộc của chủ đầu tư. Vậy, phương án để gia tăng vị trí đỗ xe mà chủ đầu tư hay các đơn vị tư vấn đầu tư đang sử dụng là gì?
Đây quả thực là một câu hỏi rất khó, nghe qua là đã tốn rất nhiều tiền rồi. Có nhiều Phương án để đảm bảo tiêu chuẩn chỗ đỗ, nhưng chủ yếu, chủ đầu tư thường lựa chọn 2 phương án sau:
  • Phương án 1:Đào thêm tầng hầm để đỗ xe
  • Phương án 2:Chuyển đổi công năng của các tầng nổi (thường là tầng 1,2,3,4,5) làm tầng đỗ xe
Với 2 phương án trên, chủ đầu tư đều mất đi một khoảng lợi nhuận rất lớn, do phải tăng chi phí xây dựng.
Như chúng ta đã biết, việc xây dựng một tầng hầm sẽ tốn kém gấp đôi so với xây dựng một tầng nổi, và càng đào sâu xuống thì chi phí càng cao hơn.
Nếu sử dụng tầng nổi để đỗ xe thì sẽ tiết kiệm hơn nhiều so với đào thêm hầm, tuy nhiên sẽ giảm đi công năng chính của tòa nhà, ví dụ như: căn hộ, văn phòng, kiot …, mà những công năng này mới chính là thứ phát sinh doanh thu cho chủ đầu tư.
Trong khi đó, chiều cao của một tòa nhà cũng đều có giới hạn, được quy định và cấp phép bởi cơ quan ban ngành, chứ không phải tùy tiện, thích xây cao bao nhiêu cũng được.
Vậy Phương án nào để giải được bài toán:
“Tối ưu hóa doanh thu, giảm tối đa chi phí đầu tư”

Đó cũng là câu hỏi mà rất nhiều chủ đầu tư, rất nhiều đơn vị tư vấn thiết kế - đầu tư đã hỏi chúng tôi.
Và để giải được bài toán trên, chúng tôi xin phép đề xuất Phương án thay đổi cách đỗ xe thông thường (đỗ trực tiếp trên sàn bê tông) sang đỗ xe trên hệ thống đỗ xe thông minh(hay còn gọi là đỗ xe cơ khíđỗ xe công nghệđỗ xe tự động…)
  • Hệ thống đỗ xe thông minh là gì?
Hệ thống đỗ xe thông minh là hệ thống sử dụng các sàn cơ khí để đỗ xe, việc vận chuyển xe đến các tầng và các vị trí đỗ xe được thực hiện bằng các hệ thống nâng hạ tự động.
Lái xe chỉ việc di chuyển xe đến pallet đỗ xe hoặc khoang cabin của thang nâng ô tô. Hệ thống sẽ tự động sắp xếp vị trí đỗ xe.

(Hệ thống đỗ xe bán tự động)

(Cầu nâng đỗ xe ô tô)

(Hệ thống đỗ xe tự động)

(Thang nâng ô tô)
Hệ thống đỗ xe thông minh tối ưu hóa doanh thu và giảm tối đa chi phí dự án như thế nào?
Theo QCVN 04:2019/BXD, đối với tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 2,0m.
Thông thường với chiều cao thông thủy này cùng với chiều cao của hệ thống ME, tầng hầm B1 sẽ có tổng chiều cao khoảng 3.9m, tầng hầm B2 và B3 sẽ có tổng chiều cao khoảng 6.6m. Vậy chủ đầu tư phải đào sâu 10.5m (chưa kể bề dày sàn bê tông) mới có thể đỗ được 3 tầng đỗ xe.
Nhưng nếu chủ đầu tư chỉ việc xây dựng một tầng hầm có chiều cao khoảng 7.2m, sau khi trừ đi chiều cao của hệ thống ME, thì tầng hầm còn lại khoảng 6.9m. Với chiều cao 6.9m, chúng ta có thể hoàn toàn lắp đặt được hệ thống đỗ xe thông minh với 3 tầng đỗ xe.
​​* Việc giảm bớt đi 3.7m chiều cao tầng hầm cùng 2 sàn bê tông (khoảng 0.4m), chủ đầu tư đã giảm bớt đi rất nhiều chi phí liên quan đến xây dựng tầng hầm.

*Ngoài việc giảm chi phí liên quan đến xây dựng tầng hầm, chủ đầu tư sẽ tiết kiệm được thêm cả những chi phí liên quan đến hệ ME, vì khi này, chủ đầu tư chỉ việc chi trả cho hệ thống ME của 1 tầng, thay vì 3 tầng như lúc đầu.
* Không những thế, chúng ta sẽ tối ưu thêm rất nhiều không gian để đỗ xe do không phải bố trí hệ ramp dốc. Đặc biệt, đối với những dự án tòa nhà cỡ vừa và nhỏ, nếu không áp dụng công nghệ đỗ xe thông minh, thì nguyên việc xây dựng sàn ramp dốc cũng đã chiếm gần hết không gian đỗ xe rồi Một mui tên chúng ta đã trúng được rất nhiều đích.
* Về suất đầu tư, mỗi hệ thống đỗ xe thông minh sẽ có giá trị khoảng 70.000.000đ/vị trí đỗ xe.

Cũng đã có người bảo tôi rằng, nếu đầu tư hệ thống đỗ xe thông minh thì sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí xây dựng. Nhưng vì đây là một hệ thống máy móc, nên cần có chi phí vận hành, bảo trì, sửa chữa.

Nếu tính phí vận hành, thời gian khấu hao, bảo hành bảo trì cho 50 năm thì việc tiết kiệm chi phí chỉ đạt được khoảng 10%, chứ không được 50% như chúng ta kỳ vọng.
Cũng với vấn đề này, tôi đã đến và gặp một chuyên gia về đầu tư xây dựng bất động sản. Anh ấy cũng là khách hàng và đã đầu tư hệ thống đỗ xe thông minh của Tân Phát. Anh ấy đã cho tôi một câu trả lời xác đáng.

Cụ thể, thoạt nhìn, khi chủ đầu tư xây dựng tầng hầm và sử dụng hệ thống đỗ xe tự động trong hầm, chủ đầu tư sẽ phải mất chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa. Và chi phí này sẽ kéo dài tối đa đến 50 năm. Và tất nhiên, nó sẽ là một khoảng chi phí rất lớn, cũng không thua kém gì so với chi phí xây dựng tầng hầm bê tông để khai thác đỗ xe.

Nhưng nếu tính kỹ hơn, việc chi trả cho chi phí vận hành, bảo dưỡng sẽ diễn ra trong thời gian rất dài, mỗi năm một ít. Còn nếu xây dựng tầng hầm bê tông, thì chủ đầu tư phải bỏ ngay số tiền lớn như thế trong quá trình xây dựng. Lúc đó sẽ mất đi một lượng tiền lớn để quay vòng vốn.

Không những thế, cái nỗi lo về chi phí vận hành này đối với chủ đầu tư chỉ duy trì trong 2 đến 3 năm, sau 2 đến 3 năm thì chủ đầu tư cũng phải bàn giao lại cho cư dân, cho ban quản trị tòa nhà.

Và lúc này, chi phí duy tu bảo dưỡng đó thì liệu chủ đầu tư có còn phải lo nữa không ?. Vậy với Phương án nào lợi hơn, chắc các bạn cũng đã rõ.
he-thong-do-xe-xoay-vong-ngang
Đó là quan điểm của một chuyên gia đầu tư, còn đối với tôi, với tư cách là một đơn vị cung cấp hệ thống đỗ xe cao tầng, thì cái lợi khi chủ đầu tư xây dựng hầm đỗ xe tự động có thể có được đó là: nâng cao hình ảnh và giá trị của tòa nhà, công trình. Mang công nghệ thông minh vào công trình tòa nhà là xu hướng của xã hội 4.0;

Một công trình hiện đại chắc chắn sẽ có sức hút lớn hơn rất nhiều so với một công trình bình thường, không áp dụng công nghệ mới. Mà việc áp dụng công nghệ này còn giảm chi phí đầu tư và tăng doanh thu cho chủ đầu tư. Nên xây dựng bãi đỗ xe công nghệ chỉ có lợi chứ không có hại.
he-thong-do-xe-xoay-vong-ngang
Còn đối với tôi, với tư cách là một người dân đi mua nhà, nếu như phải chi thêm phí bảo trì chỗ đỗ ô tô mỗi tháng để có chỗ đỗ xe ô tô thoải mái, thì tôi sẵn sàng lựa chọn tòa nhà có công nghệ đỗ xe thông minh – hiện đại như thế.

Với chi phí chỉ khoảng 2, 3 bát phở ăn sáng thì chẳng tội gì tôi phải chui vào một nơi không có chỗ đỗ xe cả. Mất công ở nhà chung cư mà còn phải đi gửi xe ở nơi khác. Rồi để có thể đỗ được xe mà phải mất công đi biểu tình với đòi hỏi. Thật chẳng đáng chút nào.
tiet-kiem-chi-phi
Thông qua bài viết này, tôi xin phép đại điện cho công ty cổ phần tự động hóa Tân Phát (TPA) muốn gửi đến cho các bạn, cho các chủ đầu tư về thông điệp và giá trị mà TPA đang cố gắng mang lại cho các doanh nghiệp, tập đoàn xây dựng bất động sản tại Việt Nam, và một phần chung sức giải quyết được vấn nạn của xã hội về việc thiếu chỗ đỗ xe.

(Trụ sở công ty Tân Phát)
TPA không dám nhận mình là đơn vị sáng chế ra các công nghệ đỗ xe hiện đại này, bởi vì trên thực tế, các công nghệ này đã xuất hiện từ 20 đến 30 năm về trước tại các nước phát triển trên thế giới.

Nhưng chúng tôi có một bề dày hơn 20 năm kinh nghiệm về lĩnh vực nâng hạ ô tô và công nghệ tự động hóa, có đông đảo các kỹ sư chuyên nghành về tự động hóa phục vụ cho TPA.
do-xe-tan-phat
Trên phương thức hoạt động nguyên bản của hệ thống đỗ xe tự động tại các nước Đức, Nhật, Hàn, Trung Quốc, chúng tôi tiếp tục phát triển thêm các tính năng với các công nghệ đỗ xe này để có thể áp dụng phù hợp với thói quen sử dụng của người Việt Nam, cũng như bổ sung thêm các tính năng hiện đại theo xu thế 4.0 cho bãi đỗ xe thông minh, như: hệ thống giám sát từ xa (IOT), phương pháp cất và lấy xe qua nhận diện gương mặt của chủ Phương tiện (AI), hệ thống hỗ trợ bảo trì, sửa chữa qua công nghệ thực tế ảo tăng cường (AOA), thông báo chỗ trống tại từng block đỗ xe (có phân biệt xe SUV/SEDAN) mà không cần mua thêm cảm biến, tự động phân loại xe và phát thẻ gửi xe tự động, giải pháp quản lý xe ra vào, phân làn giao thông …

Gia tăng tính năng an toàn cho hệ thống, ví dụ như: Tự động báo lỗi của hệ thống đến trung tâm kỹ thuật, cảnh báo lỗi bằng giọng nói tiếng Việt thay cho tiếng còi u oắt, ngăn chặn xe không phù hợp cố tình đỗ vào hệ thống, tự động dừng hệ thống khi phát hiện người hoặc động vật xâm nhập, tự động dừng hệ thống khi xe vượt quá trọng tải hoặc kích thước.
giai-phap-do-xe
Không những vậy, chúng tôi áp dụng phương thức triển khai lắp đặt và quản lý dự án theo cách mà người Nhật đang làm, chúng tôi đã và đang mang lại sự tin tưởng của chủ đầu tư khó tính nhất.

Bằng chứng là các dự án chúng tôi đã triển khai đều đúng tiến độ và chất lượng hoàn toàn ổn định theo đúng kỳ vọng của chủ đầu như, ví dụ như:
- Hệ thống đỗ xe tự động tại dự án Hateco Laroma Chùa Láng với 218 vị trí đỗ xe
- Hệ thống đỗ xe tự động tại tòa nhà hội sở Vietcombank 11 Láng Hạ với 83 vị trí đỗ xe
- Hệ thống đỗ xe tự động tại tòa nhà Golden King Quận 7 với 160 vị trí đỗ xe
- Hệ thống đỗ xe tự động tại khu tổ hợp Vinhomes Symphony Long Biên với 910 vị trí đỗ xe
- Và rất nhiều dự án có chỗ đỗ xe từ 25 đến 100 vị trí đỗ khác như SHB Đà Nẵng, Mornachy, Leadvisors, NHS 47 Cát Linh, An Quý Hưng Riverside, Sunshine Riverside, Khách sạn 125 Trúc Bạch …, trải dài từ Bắc vào Nam tại các thành phố lớn, như: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh.
Về sản phẩm của chúng tôi, có thể hệ thống cơ khí như: thang nâng, xe di chuyển, hệ khung cơ khí, pallet sẽ được nhập khẩu từ nước ngoài của những nhà máy sản xuất chuyên nghiệp nhất, nhưng hệ thống điện điều khiển và phần mềm điều khiển thì 100% do kỹ sư Tân Phát lập trình.

Đây là bộ não, là trái tim của hệ thống, nên chúng tôi không thể bị phụ thuộc vào bất cứ nhà cung cấp nước ngoài được. Điều này cũng giúp chúng tôi dễ dàng xử lý, khắc phục và sửa chữa lỗi của hệ thống đỗ xe tự động mà không phải đợi nhà cung cấp nước ngoài cung cấp giải pháp hoặc teamview hướng dẫn sửa chữa, giảm thiểu tối đa thời gian lưu xe của khách hàng khi hệ thống bị lỗi.
dich-vu-sua-chua-he-thong-do-xe-co-khi
Ngoài việc cung cấp và lắp đặt hệ thống đỗ xe thông minh, chúng tôi còn cung cấp thêm dịch vụ bảo trì, sửa chữa, thay thế cho các hệ thống đỗ xe thông minh đã có trên thị trường.

Chúng tôi sẵn sàng nhận viết lại chương trình điều khiển của hệ thống đỗ xe tự động của các hãng khác đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc đã lắp đặt tại Việt Nam với giá rất Việt Nam.

Các dự án đỗ xe khác mà chúng tôi đã nhận lập trình lại và sửa lỗi hệ thống như: hệ thống đỗ xe tự động tại tòa nhà 15 Bis Lý Nam Đế, hệ thống đỗ xe tự động tại tòa nhà Mỹ Đình Plaza …
Chúng tôi hy vọng rằng TPA sẽ mang lại những giá trị khác biệt cho các bạn.
Hà Nội, Ngày 09 tháng 09 năm 2020
Công ty cổ phần tự động hóa Tân Phát

NGÔ HỒNG LINH